对世界来说，魔术般的中国宏观调控几乎是无所不能的。但在不断蹿升的大城市房价问题上，这个魔术失效了。庞大、欠发达的中国被上海、北京、广州等富裕的城市点缀着，中国牵动世界的住房竞争在这些城市上演得最为激烈。中国想进入这些城市的人多得可以令人倒吸一口凉气，这种永无止境的需求被很多人认为是比政府的土地财政更根本的房价刺激因素。
　　
　　实际上世界大经济体都出现过或正在出现房价暴涨。瑞典斯德哥尔摩大学传媒学教授安德斯·鲍威尔说，欧美发达国家的建设热潮开始于上世纪40年代末，而那时也是欧美住房矛盾最为尖锐的时候。与中国现在的情况相似，建筑增长同时伴随经济增长，造成房价一路高涨。现在他们已经走完那段路。
　　
　　印度经常被视为中国的“参照物”。德里整体房价远低于中国，但价格高低很不平衡。在德里市区，住宅楼房受限通常不得高于3层，商品楼房极少，二环路以内的一栋小楼(200平方米，3层)报价能到五六百万美元，类似的房子租赁价格每月要1.5万元人民币。越南被很多人称作下一个“小型中国”，它的发展跟中国存在很多相似之处，其首都河内的房价2003年前后约在2500元人民币/平方米，现在这里的公寓房达到1.2万-1.5万元人民币/平方米，不过这种高房价主要在河内和胡志明市。即使在国土辽阔、土地可以被视为“无限”的俄罗斯，像莫斯科、圣彼得堡一样的大城市，同样出现了房子价格高得离谱的现象，莫斯科普通房子达到5000美元/平方米，市中心房子高级白领也买不起。

　　
　　居住在柏林的奥勒是一个区的普通公务员。他家的税后收入和两个孩子的补贴每月为3000多欧元，属于典型德国家庭经济模式。他告诉记者，他家的房子面积为90平方米，8.5万欧元，价格属中等。日本国际交流中心日中美关系研究院士渡边幸治对《环球时报》记者说，日本过去在不动产方面出现了严重失误，地价不受任何控制地飙升，让日本平民几乎买不起住宅。可以说日本经济就是不动产泡沫吹起来的。后来，为保证平民买得起住房，由政府创设了比一般民办银行利息低廉的贷款。这种贷款由“住宅金融公库”经手，只限购买家庭用住宅等。此外，政府还建造了大量公寓供不同收入的人租赁居住。保证了日本人基本都有住房。

　　　　德国房价缘何十年不涨？
　　
　　目前，世界各国都注意到了房价平稳的重要性。近年来，日本兴起的“住居福祉学”，更从“民生福祉”的视角将房地产业的民生性质上升到一个新的认识高度。从历史经验和教训看，凡是重视房地产的民生性质，将房地产市场作为消费市场而非投资市场的，国家经济周期波动就比较小。
　　
　　同是欧洲国家，英国、西班牙等国的房价在国际金融危机爆发前有较大幅度上涨，危机后这些国家的房地产市场随着美国急剧下滑。相比之下，被赞为“房价十年不涨”的德国，则继续保持着平稳的态势。分析其缘由，独具特色的德国房地产制度，起到了关键性作用。
　　
　　据统计，金融危机之前，德国物价水平平均每年涨幅2％，而名义房价每年仅上涨1％，也就是说，扣除掉物价因素，德国的房价实际上在以每年1％的速度缩水。在1977年之后的30年中，德国的平均房价仅上涨了60％，而同期个人名义收入额已经增长了3倍。
　　
　　分析德国房价不涨的内在原因，简单来说，可总结为八个方面：
　　
　　其一，确保房屋充足供应，供求平衡仍然是稳定房价的硬道理。无论在联邦还是州、市及村镇层面，德国都有着详尽的建房规划，住房建设依人口需求而定，基本满足每个家庭一套住房。此外，德国每年有25万套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房价的上涨。
　　
　　其二，德国特有的“合同储蓄”住房金融模式以及房贷的固定利率机制，为稳定房价提供了金融制度保障。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同，德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式。这种房贷的实质是“合作”而非赢利，合同储蓄大约占到德国房贷总额一半左右，另外20％为家庭储蓄，仅有三成住房贷款来自于商业贷款。德国所有房贷(包括合同储蓄和商业贷款)都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。与德国形成鲜明对比的是，在采取浮动房贷利率制的国家，无论是欧盟内英国、西班牙、爱尔兰等，还是美国，房价都在随利率波动出现大涨大跌的现象。
　　
　　其三，德国发达的房屋租赁市场，也成为了房价稳定的“定海神针”。德国自有住房率为42％，租赁住房率达到58％，特别是年轻人中77％都是“租房族”。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。除了针对特殊群体的“廉租房”外，市场上同样供应大量商业出租房，政府同样对房租水平进行一定的规范。由于德国严格的租房法，注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房，数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。
　　
　　其四，德国鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断，同样也是影响市场房价的重要因素。德国住宅合作社的出现已经有200多年的历史，合作社共同建房已成为德国住宅建设的主要组织形式之一，合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30％。
　　
　　其五，德国建立了地产价格独立评估机制，对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。各类地产价格并不是由房地产商说了算，也不是由政府说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。
　　
　　其六，“指导价”之所以能够得到执行，还是缘于其有效的“执行威慑机制”。德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20％为“超高房价”，根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。
　　
　　其七，税收手段同样是德国政府遏制房产商、炒房者获取超额收益的有效武器。在德国，自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1％-1.5％的不动产税，房屋买卖还要交3.5％的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15％的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要交纳25％的资本利得税。此外，房子的管理、维修等费用也很高。
　　
　　其八，德国政府政策并不把房地产特别是住宅建设作为德国经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的重要一环。德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育等一样，保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。这是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。

  美国房价狂跌对中国有启示
 
　　香港《大公报》17日刊出署名文章《美房价狂跌有启示》。文章说，与中国节节攀升的房价正好相反，美国底特律的房价伴随着经济危爆发，美国房地产泡沫开始破灭。反观中国房地产市场“十年繁荣”，不管房产支柱地位，还是市场“热性循环”，与彼岸情形是不是有诸多相似之处？

　　与中国节节攀升的房价正好相反，美国底特律的房价伴随着经济危机开始了“跳水式”的骤降。据英国《每日电讯报》12日报道，日前该市一座别墅的挂牌价竟然标为10美元，低得可怜。

　　尽管美国总统奥巴马在去年2月份就公布了住房市场救助计划，然而根据穆迪经济学家网的最新观察，该计划到目前为止收效甚微，美国房地产市场仍然止不住下行的脚步。如此情形，用中国的话说，一句叫“成也萧何，败也萧何”；一句叫“积重难返”。

　　10年前，美国网络经济泡沫破灭后，房地产成为拉动经济的新增长点，导致了美国房价的持续猛涨，不断积累起大量的泡沫。随着次贷危机的爆发，美国的房地产泡沫伴随着眼泪开始破灭。现在的情况是，泡沫破了，眼泪却仍未流完。

　　包括“住房市场救助计划”在内的一系列救市措施“收效甚微”，原因是积重难返———出手晚了。据说，“金融大鳄”索罗斯、美联储前主席格林斯潘都曾发出过严厉的警告：过于“繁荣”的房地产市场、巨大的楼市泡沫潜藏着严重的危机隐患。遗憾的是，这些警告没有引起美国当局的重视，乃有今天的崩盘之灾。

　　反观中国房地产市场的“十年繁荣”，不管房地产业的支柱地位，还是足够的政策支持与呵护以及“房地产救中国”的喧闹，还有市场上越涨越买、越买越涨的“热性循环”，与彼岸的情形是不是有诸多相似之处呢？

“无所作为”导致日本盛极而衰
　　
　　据美国《时代》周刊网站3月19日报道，从许多方面看，目前的日本与亚洲其他地方不同，一切都陷于停滞状态。亚洲大部分地区都在飞速发展，日本却给人一种一成不变的印象。该国拥有亚洲其他国家想拥有的所有东西，并且在几十年前就拥有了这一切：资金、技术、世界名牌和与全球工业化大国平起平坐的地位。
　　
　　日本曾让美国人乃至几乎其他所有国家的人都怕得要命。回到上世纪80年代，在亚洲崛起的国家中，日本稳居第一。它似乎注定要超过美国成为带动全球经济发展的动力。专家对日本进行研究，以寻找可以指导美国重振雄风的经验，当时许多人认为美国已迷失方向。
　　
　　但今天的日本可以给美国提供的主要经验教训与快速发展无关。它涉及的是无所作为的危险。
　　
　　在过去20年的大部分时候，日本无论在政治还是经济上，都陷于瘫痪状态。自上世纪90年代初资产和股价泡沫爆裂以来，经济步履维艰，一直徘徊在衰退的边缘，并不时陷于衰退之中。除了一个例外(小泉纯一郎)，前后执掌国家的一系列领导人似乎都满足于勉强修补经济以免其彻底崩溃，但这样做不足以使经济回到往昔高速发展的岁月。
　　
　　这种停滞状态并非日本独有；它似乎是整个发达国家的通病。但通过研究日本，我们可以充分了解这种状态可以造成多大危害。政府不愿作出痛苦的选择，因此只是拿纳税人的钱随处乱扔，维持就业，而不努力从根本上对经济进行改革达GP的近200％。日本企业因在国内受到过度保护，而在这场全球化的博弈中败北；日本公司由于未能适应不断变化的世界的需要，因此正在将全球的市场份额，拱手让给身手更加敏捷的竞争对手。这个一度引领亚洲繁荣之路的国家现在已成为旁观者，眼睁睁地看着自己的影响力被中国夺走。
　　
　　美国正在步日本的后尘。华盛顿所有人都清楚国家面临什么样的问题，但也像日本一样，没有能力采取必要的行动。问题重重的美国医疗系统令人头痛，然而对其进行改革的努力受阻的时间之久几乎与振兴日本经济的举措不分上下。政府的财政正在恶化，因为政治家拒绝对国家真的需要和真的不需要的东西进行艰难选择。如果想在21世纪展开经济博弈，那么对教育体系就需给予更多关注。然而这些问题经久犹存，并逐年恶化。
　　
　　两国造成这种无为状态的根源多少有些不同。在日本，极具约束力的社会、基于一致性的决策和僵化的政治程序，压制了新观念，使国家抵制改革。在美国，绝对不缺少新思维，辩论和愤慨情绪的宣泄，造成无所作为的正是就该如何解决问题缺乏一致性。掌权者中似乎有太多的人或认为无需进行真正的改革，或出于政治目的认为可以将这个问题推到以后考虑。
　　
　　在像美国这样的富裕国家中，很容易错误地认为解决这些问题的时间还有的是。日本正是如此。日本人非常富足，经济发展长期停滞不前，并未让他们经受很大磨难。