2010年12月8日社科院举行《住房绿皮书》发布会，以下是中国土地学会副会长黄小虎发言 的发言。

　　首先感谢会议邀请我来，学了很多东西。我没有专门为这个会议准备一个发言稿，表示歉意。下面谈几点自己的想法。

　　第一，这一年来我们国家对房地产市场政策方面发生了很多积极的变化。因为我曾经工作在政府部门，我有一个比较切实的感受，这一年来政府部门之间不再像过去那样相互指责或者推卸责任。社会上这样、那样的议论还是有的，一个是不再相互指责，一个是大家还是齐心协力按照中央的要求互相配合，这一点做的比较好。做的够不够，大家可以见仁见智。另外，在解决城市老百姓住房问题上的思路应该都发生了重大跳跃和变化，具体体现就是保障房建设的力度大大加强，开始更多的强调住房的消费水平，这是思路的重大调整。这里面我想顺便带一句，政府的保障住房也不能够截然地把它认为跟市场没关系。我个人认为，保障性住房也有一定的市场性。保障性住房也要交房租，而且我个人认为房租的标准一般情况下不宜低于准成本。有什么好处呢?它本身带有一定的市场性，当然极特殊情况可以例外，但是原则上廉租房房租的标准不宜低于准成本，尽管回收期比较长，但是本身最后还是可以投入再生产的。我不大赞成把市场性和政府保障认为是截然对立的看问题的方法。

　　第二，对这一年来政府调控怎么看。我翻了一下绿皮书，叫做“博弈尚未分出胜负”，我认为这个评价还是比较客观的。一年快过去了，可能这个结果有点出乎多数人的预期，没有完全达到多数人的预期。应该说这一年来政府下了很大的力量，决心非常大，和前两次的调控是不可同日而语的。下了这么大的决心，但是结果现在还在博弈。我个人认为，作为社会对于政府有关主管部门，不管是建设部门也好、土地部门也好，要有一定的宽容，要给政府足够的时间。因为问题积累下来很长了，彻底扭转它也需要花很大的力气，也不那么容易。所以现在就判断调控失败还为时过早，因为政府已经很明确地表示了，继续调控是决不动摇的。

　　现在需要研究的是，为什么这一年下来还没有根本上达到我们原来的预期。我个人谈点看法，我们这一年调控的着力点是放在抑制投机、投资上，同时也在增加供给，主要是增加保障房的供给，可以说是双管齐下。但是抑制投资、投机有没有取得效果?我认为有效果。原来价格飞涨的局面基本控制住了，但是问题在于，势能在那压着，社会上就有这么多的流动性，你现在抑制住了它就停在这个位置上，但是资金还在那儿撂着，暂时可以炒别的去。房地产开发商经过这么多年暴利的积累，他有底气，他可以跟你耗，结果导致这样一个局面。增加保障房的供给这是好的，是我们这些年非常重大的一个变化，是非常值得称道的。但是它能解决多大的问题，我觉得需要进一步思考。增加保障房的供给，把开发商市场垄断地位打破了，但是没有彻底打破。

　　第三，从根本上要进一步调整思路。因为影响房价的因素非常多，有长期因素，有短期因素。我个人认为抑制投资、投机主要还是短期的因素，什么是长期的因素呢?那就是制度建设。这方面我们已经有了很大的改进，就是廉租房、保障房的推出，还有就是建设力度的加大。我们可以算个账，保障房能保多少?我看到的数字，廉租房撑死了就是6%-8%，算多一点，10%-20%。商品房现在的房价能买得起的主要都是有钱人，他们能够占到居民的比例多少?实际上就是20%左右，我们打高一点30%，两头加起来50%，或者40%。中间有一部分人，保障房不够资格，买商品房他的经济实力达不到，这部分人现在是突出的问题。我们现在制度设计里缺乏针对这部分人的制度，怎么解决?我个人认为，小平同志80年代的一次谈话提出了一个非常重要的思想，现在没有引起我们足够的重视，就是提出解决住房问题要走民建公助的路子，仔细想一想，就是一个半市场、半保障。我们现在的制度设计有一个完全市场，有一个完全保障，缺一块半市场、半保障，也就是我们所说的夹心层，这个问题现在也越来越突出了。我们现在接触的一些年轻人，我不知道大家，反正我接触的年轻人很多都是这种心态，我这辈子不考虑买房了，这个话他是这么说，他是对于现实的一种无奈，但是你仔细去分析他的心态，他是一个扭曲的心态，他是一个对现实不满的心态，抱着这样心态的人，一旦社会有个风吹草动他可能就要站到反社会那边去，我说这个问题要提高到这个高度来看待。我们现在制度设计里就是没有针对这部分人，我个人认为就是要回到小平同志的思路，民建公助，半市场、半保障，国外有很多成功的经验。

　　我这里突出强调一点，应该大力发展住宅合作经济，德国30%的住宅是由住宅合作社提供，瑞典也差不多。住宅合作社在国际上已经有了200多年的历史，有着很成熟的管理模式和经验。住宅合作社是一个法人，同时他又是政府提供保障的对象，瑞典住宅合作社的建房资金3/1是财政支持、1/3是社员集资、1/3是银行信贷支持。我们国家我个人认为现在我们政府可能还达不到这种实力，可能做不到。即使没有财政的支持，没有信贷的优惠，其他的也没有，包括土地，我觉得土地完全可以是地价供应，甚至可以划拨，为什么要招牌挂呢，完全没有必要。即使这个也没有，仅仅一条，没有开发商利润，就可以把房价控制在成本的区间。