当前，对做好农村村民宅基地使用权登记发证工作，法律有具体要求，《中华人民共和国物权法》明文规定要依法保护宅基地使用权人合法权益;上级有专题部署，国土资源部行文下发了《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》。因此，如何认真做好该工作，是摆在各级政府及其国土部门面前的重要课题。笔者结合多年基层国土管理工作实践，拟就如何做好农村宅基地登记发证工作谈几点个人认识。

　　一、影响农村宅基地登记发证的主要因素

　　违法用地制约了发证。农村宅基地违法用地存在两种情况：一是少批多占;二是未批先建。违法用地必须先进行处理，补办好用地手续后,方可申请土地登记。目前，农村宅基地少批多占和未批先建的情况普遍存在，但由于历史的原因和管理的松懈，导致有部分违法用地行为至今尚未得到依法处理，严重制约着加快农村宅基地使用权登记发证的工作步伐。

　　产权不清阻碍了发证。农村宅基地产权不清晰，主要体现在祖传房屋和集体统一安排的宅基地。一是有些祖传或集体统一安排的房屋，楼上和楼下的房屋分层不同的权利人;二是有的祖传房屋厅堂、马弄属于共用性质，没有清晰划分产权，土地分割登记存在一定难度。产权不清的老房子，在没有申请土地登记前，大家相安无事，能够和睦相处，可一旦申请土地登记，原来没有显化的纠纷和矛盾，便可能随着确权而显化出来，村民担心因确权而引发矛盾，宁可不申请土地登记。

　　一户多宅影响了发证。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，即“一户一宅”。但由于各种原因，在实际中存在着不少村民“一户多宅”的现象：：一是建新未拆旧，近年来随着农村物质生活水平的不断提高，农民为改善居住条件而建新房，但由于管理松懈，造成了部分新房建成后旧房却未及时拆除，形成事实上的一户多宅;二是村民继承祖屋造成一户多宅;三是村民接受赠予造成一户多宅;四是村民购买住宅造成的一户多宅。而根据现行的法律政策，一户只能申请登记一宗宅基地，而且其用地面积不得超过各省、直辖市规定的用地面积，造成了有很多农村宅基地无法进行土地登记。

　　积极性不高延缓了发证。村民自愿申请是土地登记的前置条件，但实际工作中，村民申请登记发证的积极性并不高：一是随着社会经济的不断发展和工业化进程的不断加快，大量农民外出打工或经商，造成了有些农村房屋已经是人去楼空，即使有人留守，也只留下老人、妇女或儿童，而有的村民外出打工已长达十几年，早已在其他地方安家落户，甚至中断了与家乡的联系。二是受制于我国现行法律规定之制约，农村宅基地使用权不能单独流转，不允许出让、转让、抵押。对于大多数农民来说，登记不登记对他们没有多大意义。三是部分农民思想观念陈旧，没有充分认识到宅基地登记的重要性，认为自己的房屋与世无争，土地登记不登记无所谓。

　　跨区域购房扰乱了发证。随着农村经济的发展和城镇化步伐的加快，农村房屋交易日益增多，部分农民纷纷跨行政村在城镇和交通便利的村庄购买房屋：一是下山脱贫的需要。部分农村交通不方便，严重制约着农民脱贫致富，有条件的农民纷纷到交通便利的村庄购买房屋;二是孩子上学的需要。随着教育制度的改革和学校规范化的管理，以前的村校已撤销归并到乡镇所在地的中心学校，有些偏远村庄距乡镇中心学校较远，部分村民为了更好地培养下一代，方便孩子读书，纷纷在学校附近的村庄购买房屋。由于我国现行法律规定，农村宅基地使用权只能在本集体经济成员内流转，严格禁止不同集体经济组织成员之间流转，所以农村村民跨行政村购买房屋，目前不能办理宅基地使用权变更登记。

　　权属纠纷破坏了发证。根据《土地登记办法》第十八条规定，土地权属有争议的，不予登记。农村宅基地存在土地权属纠纷尚未解决的主要原因：一是农民知道毗邻之间存在权属纠纷是无法申请土地登记的，怕邻里之间调解不成反而进一步激化矛盾，进而引发官司，担心承担相应诉讼费用支付责任，所以自觉申请土地权属调处的积极性不高。二是政府部门调解力度不够，使有些多年的权属纠纷案件至今悬而未决，造成土地登记无法进行。

　　二、农村村民宅基地使用权的定义与特点

　　宅基地使用权是指农村集体经济组织成员在依法取得的集体组织所有的宅基地上建造自有房屋及其附属设施，并对宅基地享有的占有、使用和有限制处分的权利。宅基地使用权是物权法律体系中直接涉及农民权益的核心问题之一，其特点主要有三：一是宅基地的使用权跟集体经济组织成员的利益相联。农村宅基地所有权属农村集体经济组织，使用权属农村集体经济组成成员，每一个成员都有权以个人或者农户的名义申请宅基地，非本集体经济组织成员不能申请宅基地使用权，所以宅基地通常是与成员权联系在一起的，农村的宅基地具有一定的福利性质，集体经济组织的成员获得宅基地大多数是无偿或者只要支付较少的地款就可以获得。二是宅基地使用权跟集体经济组织成员的权利相关。宅基地作为用益物权，首先表现在权利人可以对宅基地长期享有使用的权利。对于农村宅基地，由于房屋可以继承，所以宅基地使用权实际上也可以继承，因此，宅基地使用权是一种无期限制的，即长期的权利。但这种使用权不是长期不变的，如果因国家建设需要征用宅基地，或者村镇规划需要改变土地用途，或者村民的宅基地过多，远远超过了省、直辖市规定的标准，可以经过法定程序，进行合理的调剂或重新安排。三是法律对集体经济组织成员的宅基地作出了严格规定。因为土地资源的有限性和不可再生性，国家对农村村民宅基地使用权在法律层面上予以了严格的限制。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，即“一户一宅”。

　　三、对做好农村宅基地登记发证工作的思考

　　要认真做好宣传发动。各乡镇政府要做好开展农村宅基地登记发证的宣传发动工作，建立农村宅基地登记发证宣传发动领导小组，层层落实责任制，采取多种形式加大宣传和工作力度，争取广大农民群众和社会各界的理解和支持，让广大农民群众深刻认识宅基地登记的重要性。各国土基层所要明确工作任务，积极争取各乡镇政府及相关部门的重视和支持，切实转变工作作风，增强服务意识，提高工作效率，积极为农民群众办理土地登记提供热情周到的服务，充分发挥基层所在宅基地使用权登记中的服务和保障作用。

　　要切实加强权属调处。土地权属合法是进行土地登记确认土地权属的前提条件。对宅基地权属存在争议、产权不清晰的，要依法、公正、及时进行调查处理，土地权属纠纷一时难以解决的，要依照《土地权属争议调处处理办法》依法处理，并以处理结果作为登记依据。各基层所要积极配合乡镇人民政府，做好土地权属争议的调查处理工作，确保农村宅基地登记发证工作顺利进行。

　　要妥善处置违法用地。针对历史遗留的违法用地问题，各县级以上地方人民政府可根据当地实际情况，制定出台符合本地实际，有利于促进工作的违法用地处理政策，分阶段、分步骤对各类违法用地分门别类进行处理后补办用地手续，再依法进行土地登记发证。同时，要切实加强土地执法监察的打击力度，避免出现新的违法用地而造成新的工作被动局面。

　　要逐步规范跨村行为。根据我国的现行法律规定，农村宅基地使用权只能在本集体经济成员内流转，严格禁止不同集体经济组织成员之间流转，但是国家法律规定房产可以转让，因为房屋所有权属村民私有，地随房走，其实村民转让了房产的同时也包括了地产。目前，我国农村普遍存在农民转让了房产，变更了房屋所有权登记，而不能办理集体土地使用权变更登记，造成了土地房屋产权管理的错位，形成了管理上的混乱。笔者认为，一是可以通过法律程序。把农村宅基地经过国家征用，变为国有宅基地，再经过土地评估，补交一定的出让金进行协议出让，解决农民跨区域购房的农村宅基地变更登记的遗留问题。二是可通过迁移户口的方式来达到农村宅基地使用权在同一集体经济成员可以流转，从而进行宅基地使用权变更登记。

　　要区别对待一户多宅。一户村民申请第二宗宅基地登记，土地登记机构在登记发证过程中，应当以现有的法律政策为基础，根据产生一户多宅的不同原因分别进行处理：一是村民建新未拆旧造成的“一户多宅”，申请办理第二宗宅基地登记的，在村民未拆除其旧宅之前，土地登记机构暂不受理。二是村民因继承造成的“一户多宅”，申请办理第二宗宅基地登记的，土地登记机构可以受理。尽管我国《继承法》没有明确规定农村宅基地使用权能否作为遗产依法继承，但《继承法》规定房屋可以继承，继承人继承了房屋的同时，也自然对房屋所占范围的土地进行了使用，所以继承了房产的同时也包括了地产。三是村民接受赠予造成“一户多宅”，申请办理第二宗宅基地登记的，土地登记机构不得受理，否则将容易导致大量名为赠与，实为买卖的现象出现。四是村民由于购买住宅造成的“一户多宅”，申请办理第二宗宅基地登记的，在国家规范宅基地流转的法律或政策出台之前，土地登记机构不得受理。