国际上通行的住宅合作社是指社员出于共同的居住需求而自愿联合起来成立的互助合作组织，其属性是合作社属性与住宅属性的结合，目的在于为社员提供住宅服务。住宅合作社在国际范围内已成为居民获得住宅的重要手段之一。

　　住宅合作社可满足多种居住需求

　　住宅合作社与住宅联系密切，在运行过程中需遵循住宅的基本属性。住宅作为人类最基本的生活资料，它要满足人从出生到死亡全过程的基本居住需要，具有社会保障的属性。在实现基本的生存需求以后，人们的住宅需求层次将会不断提高和发展。在现代，住宅日益成为人们发展和享受的资料，用途也不仅仅是供人居住，而正在成为一种居住文化的载体。住宅需求已经成为一种层级性且不断发展的需求。基于此，国际范围内的住宅合作社也正朝着两个方向发展：一是满足中低收入居民的基本居住需求;二是满足不同收入阶层居民的个性化居住需求。相应地，我国住宅合作社在未来立法中的类型可分为两类：保障性住宅合作社和改善性住宅合作社。

　　均衡发展两类住宅合作社

　　保障性住宅合作社是中低收入水平的居民为了获得住宅以满足其基本居住需求，在自愿互助的基础上联合起来，自主经营、自我管理而形成的非营利性法人组织。这种住宅合作社提供具有一定社会保障性质的住宅，国家应当予以扶持。随着城市化进程的加快，人口大量涌向城市，形成了巨大的住宅需求。土地资源的有限性决定了住宅供应的有限，随之而来的是房价的上涨。国际上，由于住宅合作社不以盈利为目的，可以极大地节约建房成本，所以被视为解决中低收入阶层住宅问题的最佳途径之一。英国的住宅合作社在政府财力不足以独立承担繁重的可负担住宅(英国的社会保障性住宅)建设任务的窘境下，积极参与了英国可负担住宅的建设;在西班牙，住宅合作社也发挥着保障低收入人群住宅需求的重要作用。保障性住宅合作社因具有一定的社会公益目的，能满足最低层次的居住需求，在一些国家得到政府在土地、税收优惠等方面的扶持。

　　改善性住宅合作社是指居民为了获得住宅以满足其更高的居住需求，在自愿互助的基础上联合起来，自主经营、自我管理的非营利性法人组织。已经实现基本居住需求的中等收入以上的人群，往往采取建立住宅合作社的形式，满足自身更高的居住需求。在美国，超过1500万的家庭生活在住宅合作社的房屋中，这1500万的家庭包括各种收入水平，而不限于中低收入人群。

　　中国住宅合作社尝试

　　中国曾经有过住宅合作社制度。“住宅合作社”一词的大量使用是以20世纪80年代开始的住房商品化改革为背景的，所提出的“住宅合作社”是在政府和单位的扶持下，坚持国家、单位和个人三者合理负担的原则，依靠职工自己的力量，采取互助的办法来解决城镇中低收入者住房问题的一种合作形式。在当时的背景下，“住宅合作社”被作为城镇住房制度商品化改革的重要内容，这在当时的国务院房改文件中有体现。1998年以后，中国的经济适用房制度逐步建立和完善起来，住宅合作社开始被纳入经济适用房的范围内予以管理，成为经济适用房的重要组成部分。过去的“住宅合作社”虽然保障性有余，但却不具备合作社自愿、自主、自治、互助的属性。

　　由上可见，中国的住宅合作社，在成立时，因设置了一系列行政控制，没有体现自愿原则;在管理上，因政府直接参与合作社事务的管理，没有体现自治原则;在性质上，因政策要求政府和单位直接资助住宅合作社，没有体现互助的性质。可见，产生于特殊时期的中国住宅合作社，并非真正意义上的住宅合作社。

　　中国在住房商品化改革时期产生和发展起来的住宅合作社有两种类型：一类是系统型或单位型住宅合作社，这种住宅合作社是由本系统或本单位利用已有或国家划拨的土地，为解决本系统或本单位职工住房困难而成立的住宅合作社，也称为“职工型住宅合作社”;另一类是社会型住宅合作社，主要是由当地人民政府的有关机构如建设部门、工会等牵头成立，面向本行政区域内无购房渠道的单位及职工，一般由合作建房管理机构统一制订建房计划，统一划拨土地，统一施工，建房规模较大。

　　系统型或单位型住宅合作社是我国特定历史条件下的政策性产物，是住房商品化改革时期的过渡产品，带有强烈的行政色彩和福利房性质。随着我国住房分配机制由“实物分配为主”过渡到“货币分配为主”，个人成为解决住房问题的主体，系统型或单位型住宅合作社已逐渐退出历史舞台。

　　社会型住宅合作社其实并不具有真正的社会性质，它仍然是以政府为主导、由政府机构直接组建，只不过面向的对象是所属行政区域内所有住房条件落后和建房困难的单位和个人，而被冠以“社会型”的名称。

　　解决住房困境的路径选择

　　面对中国城市化进程中的住房困境，政府应大力发展保障性住宅合作社。在社会保障社会化的发展模式下，将保障性住宅合作社作为提供住宅社会保障的一类责任主体，是培育中低收入人群自助解决住宅问题能力的一种方式，能够充分调动住宅需求者的积极性和主动性，分担政府的一部分社会保障责任，减轻政府的负担。政府可由供应保障性住宅的直接责任主体转变为保障性住宅合作社的引导者、支持者和管理者，与住宅合作社各负其责，形成政府和个人合理分担住宅保障责任的新格局。至于改善性住宅合作社，只要不危害社会公共利益及他人权益，法律可以灵活确认。