1986年7月，上海的一家玩具出口公司组建了我国第一家住宅合作社——“新欣住房合作社”。此后，北京、沈阳、武汉、昆明等地也先后组建了各种类型的住宅合作社。

　　1992年，国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局颁发了《城镇住宅合作社管理暂行办法的通知》，通知中强调，“组织住宅合作社，合作建房，是一项有重大意义的改革。充分体现了国家、集体、个人共同负担解决住房问题的原则，有利于吸收个人资金，加快住宅建设。”

　　经过房地产行政部门、各级工会组织和热心住房合作事业的社会人士的大力推动，到2004年底，全国已经有7千多家住宅合作社，解决了近200万户家庭的住房问题。

　　然而，从上世纪九十年代下半期以来，随着对“经营城市”的片面理解和对“土地財政”的强力追求，全国住宅合作社总数比90年代上半期大幅锐减，甚至在人们的视线中“被消失”，在政策设计中“被淡忘”。住宅合作社的发展明显落后于商品房市场的发展，基本上处于停滞阶段。

　　在强调构建多层次、多渠道住宅供应体系的今天，重新审视和走近“住宅合作社制度”，实在是大有必要的。

　　现在，我国住房供应体系，一是由政府建设保障性住房，二是由开发商开发市场性商品房。但这些都难以解决中等收入阶层中的“夹心层”的住房问题。且不说经济适用房、廉租房、公租房等还一定程度地存在资金来源、房屋分配管理等方面的诸多难点。

　　如果能在政府和房地产商之外，再补充以“住宅合作社”这样的加快住宅建设的第三种方式，则对完善我国住房供应体系大有裨益。

　　应当指出，住宅合作社并不是完全意义上的社会保障性质，而是介于市场和政府中间的一个团体，具有特定的和一整套的组织、运营机制。

　　在《城镇住宅合作社管理暂行办法的通知》颁行以来的十多年实践中，我国95%以上的“住宅合作社”其实都只是集资合伙建房性质，亦即以企业或单位为依托，在企业或单位自有的划拨用地上，为本企业本单位的员工建造住房。而并没有组建成一个住宅合作社法人来进行运作，因而并不是真正意义上的住宅合作社。

　　国外的住宅合作社是城市居民以解决住房问题为目的而组成的相互合作的非盈利性的社会团体组织，是由居民自发组织、政府积极支持而形成的民间机构和服务性公益团体。它带有一定的社会保障性质、但又不同于纯粹的社会救济。

　　“国际建房与储蓄组织联盟”对住宅合作社的解释是：“它是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属于集体合作性质。它是以建房资金融通、储蓄、建设和管理一体化的解决住房问题的合作社。”

　　在住宅合作社的组织里，广大社员以合作的形式筹集资金(包括用自有资金入股和以合作社名义融资贷款)、建造住宅，以合作的形式对建成的住宅进行分配、维修和管理。合作社的成员以民主的方式参与制定合作社的规章制度来共同管理社区。

　　虽然合作社的住宅建设在立项、征地、规划等环节需要办理的手续与普通商品住房基本一致，但由于省去了中间的开发商环节，所以社员取得住房的成本大大降低了。目前，成立住房合作社已是欧美国家居民获得住宅的一种重要的方式，而且被视为解决中、低收入阶层住房问题的最佳途径之一。

　　根据国外的经验，发展合作建房还对稳定房价起到了很大的作用。如德国，有近1/3的住宅是由住房合作社建造的。目前有2000个住房合作社，属下拥有200万套住房、300万个会员。合作建房在很大程度上平抑了房价，被称为“房价的稳定器”。

　　为了加快解决我国的住房问题，我们应当在深入研究“住宅合作社”的性质、机制、作用的基础上，通过总结以往的经验教训，特别是学习、借鉴国外的成功经验，对现有的《城镇住宅合作社管理暂行办法》进行修订，并升格为法律，以期逐步建立起真正意义上的住宅合作社制度。