6月1日，佛山市顺德区人民法院发布一份题为《顺德区集体土地租赁存在的问题及法律规制》的报告。其中指出，当前顺德区集体土地租赁存在三大问题：土地出租合同不规范，未建立规范的土地价格、面积评估机制，集体经济组织履约意识不强甚至随意毁约。

　　二元结构下的制度藩篱被逐步拆除之后，市场洪流正在以更为迅猛的态势向乡村社会奔涌。而在这一过程中，伴随权利内涵的骤然丰富，农村集体经济组织和农户一下子被推到了市场前沿，“呛几口水”在所难免；同样，对于那些初来乍到的下乡资本来说，与村集体和农户之间的磕磕绊绊同样十分正常。这是一场彼此都要保持足够耐心的力量博弈，也是一场双方都要付出一定“学费”的市场学步。村集体与农户要从乡土本位和人多势众的传统思维中挣脱出来，学会与下乡资本坐在同一张谈判桌的两端；社会资本，也必须摒弃唯利是图的简单观念与财大气粗的优越心态，尝试融入到乡村社会的文化积淀和道德逻辑中；而作为市场规范者和纠纷裁决者的公权部门，则需要通过在填补立法空白、细化政策措施、处罚失范主体等方面的恪尽职守，发挥应该发挥的作用。

　　相对于强制流转、低价流转等损害农民土地承包经营权的行为，顺德区法院的上述报告中更多关注到了资本下乡过程中市场供需双方关系紧张的另一层面。简言之，便是契约精神缺失下村集体及农户随意毁约行为对市场秩序的威胁。的确，资本下乡，特别是进入规模化农业领域，投资大、周期长，一旦遭遇村集体及农户单方违约，往往会陷入“大船难掉头”的困境中。

　　土地租赁矛盾林林总总，应该具体问题具体分析，但一些体制机制性矛盾同样值得关注，但首先需要澄清的一大误解是，乡村社会并非缺乏契约精神，只不过这种契约更多不是白纸黑字写于纸面，也不是动辄将纠纷决于有司，而是一种伦理结构下的“自然而然”；对于某些村集体和农户而言，真正缺乏的是面对现代市场时的对等意识，是与资本打交道时的法治观念。

　　目前农地租赁市场乱象大致有两个源头：一是村集体经济权利行使的社会成本总体较高，仍然需要通过以村民自治为基础的民主议事程序加以表达方能实现，但就目前来看，一些地方由于政府治理能力薄弱、干群矛盾长期积累等原因，尤其是伴随农户对于集体的经济和人身依赖性相对减弱，以土地为核心的集体经济权利出现了形式与内容的分离，并成为危害农村社会稳定和增加下乡资本经营风险的重要因素；二是城乡建设用地统一市场尚处起步阶段，农地流转市场虽已较为活跃，但面对强大的社会资本，村集体和农户尽管拥有土地所有权与长期承包权的“买方”优势，但由于资本、信息等方面的巨大落差，双方始终无法完成权利均等下的市场议价，典型表现是，在一些集体土地租赁案例中，对土地的预期增值没有被反映出来，按合同签订时的市场价格一租三五十年的情况并不鲜见。

　　对于任性租赁，需要用现代契约精神加以终结。村集体和农户契约意识的培养是个长期过程，但搭建权利均等下的公平交易平台却是当务之急。只有在如此前提下，下乡资本对长期经营和稳定利润的追求，与村集体和农户对分享土地收益的预期，才能进入一个相对狭窄的共同区间，并最终找到平衡点。